Изъятие земельных участков – необходимая стадия осуществления проекта по обеспечению необходимых условий реализации чемпионата мира по футболу, проводящегося под эгидой FIFA в 2018 году [22]. В данном случае мы имеем дело с ситуацией, в которой указанная выше процедура (изъятие земельных участков) проводится для государственных нужд.

Событие мирового уровня создало прецедент, который поспособствовал формированию в сфере российского законодательства регламента специализированной деятельности. Мы стали свидетелями правотворчества, создания непротиворечивых правовых норм, образующих собой структуру для легальной деятельности и играющих важнейшую роль в процессе организации непосредственно участвующих в феномене физических и юридических лиц. Таким образом, общественные отношения в сфере изъятия земель Российской Федерации для государственных нужд выстраиваются совершенно особенным образом, принципы которого представлены в соответствующем документе [22]. Управление земельными участками производится по регламенту, который не идентичен указанному в положениях гражданского, земельного и жилищного законодательства.

Особую актуальность приобретает исследование региональных аспектов реализации Федерального закона 07 июня  2013 года № 108-ФЗ [22], поскольку позволяет акцентировать внимание на особенностях норм Российского законодательства, регулирующих вопросы изъятия земель для государственных нужд на территории Калининградской области. В данной работе мы планируем проанализировать особенности изъятия земельных участков для государственных нужд на примере изъятия земель для строительства стадиона к Чемпионату мира по футболу FIFA-2018 года в городе Калининграде.

Чтобы раскрыть проблему, заявленную в данной статье, необходимо решить следующие задачи:

• рассмотреть основания и условия изъятия земельных участков для государственных нужд;
• проанализировать порядок изъятия земельных участков для государственных нужд;
• выявить особенности изъятия земельных участков для государственных нужд в целях строительства стадиона к чемпионату мира по футболу FIFA-2018 в городе Калининграде.

Дальнейший текст статьи представляет собой изложение  в соответствии с заявленной в задачах последовательностью, в связи с чем мы посчитали необходимым выделить и пронумеровать соответствующие фрагменты текста.

1. Основания и условия изъятия земельных участков для государственных нужд.

Основанием для прекращения права собственности, права аренды, при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд стоит считать комплекс взаимосвязанных между собой правовых норм российского законодательства, среди них, прежде всего, нормы Конституции Российской Федерации  и нормы Земельного кодекса Российской Федерации, а так же Гражданского Кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации и нормы других федеральных законов и иных нормативно-правовых актов.

Ключевую роль при осуществлении данной процедуры играет понятие выкупа. В связи с этим необходимо провести точное терминологическое соответствие с содержанием, которые соотносится с указанным понятием.  На данный момент актуальное определение выкупа сформулировано в статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации следующим образом: «принудительное прекращение права собственности в пользу государства в гражданском законодательстве именуется как «выкуп» земельного участка для государственных и муниципальных нужд» [1].

В Земельном Кодексе РФ (далее – ЗК РФ) закрепляется положение, согласно которому определены особые условия, при которых изъятие земельного участка, в том числе путем выкупа, допускается только для государственных и муниципальных нужд [3].

Под государственными и муниципальными нуждами следует понимать «потребность соответствующего публично-правового образования в использовании данного участка в соответствии с его законодательно установленными функциями» [4, c. 136].

В статье 56.3 ЗК РФ изложены некоторые нормы земельного законодательства в отношении изъятия для государственных нужд, а именно: «изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд предполагается в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории» [3].

Изъятие земельного участка путем выкупа для публичных нужд представляет собой процесс, стадиями которого являются:

• принятие уполномоченным органом власти решения об изъятии земельного участка для использования в целях удовлетворения публичных нужд, перечень которых приведен в ст. 49 ЗК РФ [3];
• уведомление (извещение) указанным органом собственника изымаемого земельного участка или иных землевладельцев о предстоящем изъятии;
• проведение оценки стоимости изымаемого земельного участка или соответствующего права на него;
• заключение соглашения об изъятии (ранее называлось «соглашение о выкупе») между компетентным органом и собственником (иным землевладельцем), и в том числе об определении размера возмещения за изымаемый земельный участок в денежной или натуральной форме и об иных условиях выкупа, либо принятие судебного решения об изъятии по иску органа власти при недостижении соответствующего соглашения между сторонами;
• равноценное возмещение собственнику (иному землевладельцу) стоимости изымаемого земельного участка (права на него);
• фактическое изъятие (получение во владение и пользование) земельного участка и регистрация прекращения права собственности прежнего собственника (землевладельца) и возникновения права собственности у публично-правового образования.

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:

• уполномоченных федеральных органов исполнительной власти — в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения.
• уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации — в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.
• органов местного самоуправления — в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, закрепленных в ст. 49 ЗК РФ, связанных:

• «с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
• с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
• с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации» [3].

Собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

2. Порядок изъятия земельных участков для государственных нужд.

Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется на основании нормативно-правового акта, принятого органом публичной власти.

В решении об изъятии земельного участка необходимо указывать:

• сведения об изымаемом земельном участке (местонахождение, кадастровый номер, площадь, категорию земель, целевое назначение, обременения (залог, рента и др. ограничения использования) и форме его изъятия;
• данные о собственнике, землепользователе, землевладельце или арендаторе изымаемого земельного участка;
• цель предстоящего изъятия, в том числе сведения о лицах, в интересах которых предполагается изъятие;
• срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие; поручения соответствующим органам (службам) об уведомлении правообладателей о принятом решении, заключении договора с оценщиком, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке;
• поручения соответствующим органам (службам) о подготовке проекта соглашения о выкупе или возмещении убытков и ознакомлении с ним правообладателя;
• сведения о порядке прекращения прав правообладателя на земельный участок и расположенные на нем иные недвижимые объекты; поручения соответствующим органам (службам) о государственной регистрации перехода недвижимости в публичную собственность.

В статье 279 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) содержится следующая информация: «собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии» [1]. В пункте 2 статьи 36 ЗК РФ представлен расширенный круг лиц, которые необходимо уведомить об изъятии земельного участка, поэтому «землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об изъятии земли, в том числе путем выкупа, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия» [3].

Уведомление осуществляется в свободной форме: допускается уведомление, врученное правообладателю лично под расписку, либо направленное заказным письмом с уведомлением о вручении, а также опубликование соответствующего объявления в печатном издании, являющемся источником официального опубликования нормативных правовых актов, если такой способ уведомления установлен законом.

На основании принятого уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд с собственником заключается соглашение о выкупе у него земельного участка.

Существенным условием соглашения является выкупная цена, которая включает в себя рыночную стоимость изымаемого земельного участка, а также расположенных на нем объектов недвижимого имущества, все убытки, причиненные изъятием, включая убытки, которые несет собственник в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду.

Существенными условиями соглашения являются срок исполнения продавцом обязанности по передаче недвижимости покупателю и срок исполнения покупателем обязанности по оплате выкупной цены, предоставлению взамен изымаемого земельного участка и жилого дома, равноценного земельного участка или равноценного жилого помещения.

Сторонами соглашения о выкупе являются собственник, выступающий в роли продавца, и Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование — покупатель, действующие в лице уполномоченного органа исполнительной власти.

Согласно ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, уполномоченный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд в течение трех лет с момента направления уведомления о принятии решения об изъятии [1].

Судебным решением устанавливается обязанность собственника заключить соглашение о выкупе земельного участка для публичных нужд на условиях, определенных решением суда. В связи с этим, принудительное на основании решения суда изъятие земельного участка и иной недвижимости согласно п. 2 ст. 55 ЗК РФ возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка и иной недвижимости [3].

3. Особенности изъятия земельных участков для государственных нужд в Калининградской области в целях строительства стадиона к чемпионату мира по футболу FIFA-2018.

В Федеральном законе от 07.06.2013 № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) предусмотрен ряд особенностей правового регулирования в сфере земельных, градостроительных, трудовых и таможенных правоотношений.

Установление этих особенностей направлено на достижение эффективной подготовки Российской Федерации к проведению чемпионата мира по футболу 2018 года (далее – чемпионат мира 2018), а также иных сопутствующих спортивных мероприятий.

Поскольку чемпионат пройдет на территории нескольких субъектов РФ, среди которых есть субъекты, не имеющие опыта проведения спортивных мероприятий подобного уровня, подготовка к чемпионату мира 2018 предполагает реализацию масштабных инфраструктурных проектов (строительство стадионов, тренировочных баз, гостиниц, автодорог, иных объектов инфраструктуры и т.д.).

Осуществление таких проектов не начинается сиюминутно ввиду необходимости подготовки к строительству. Один из этапов такой подготовки — изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, установленная гражданским и земельным законодательством, не учитывает ряд эмпирических особенностей оборота недвижимого имущества в Российской Федерации, таких, как большое количество земельных участков, не прошедших кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности, а так же наличие земельных участков площадью большей, нежели требуемая к изъятию.

Процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, установленная Федеральным  Законом № 108-ФЗ, направлена на эффективную подготовку территории к возведению инфраструктурных проектов с учетом обозначенных особенностей.

Новые правила изъятия земельных участков и объектов недвижимости будут действовать со дня вступления Закона в силу и до 31 декабря 2017 г. [20].

Данным Законом в части 23 статьи 30 устанавливаются сокращенные сроки для проведения процедуры изъятия. «На заключение соглашения об изъятии собственникам (пользователям) земельных участков (или иного недвижимого имущества) дается три месяца с момента предоставления им проекта такого соглашения. По истечении указанного срока уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества» [20]. В то время, как по общему правилу, регламентированному пунктом 2 статьи 63 ЗК РФ, «между уведомлением собственника о том, что принято решение об изъятии земельного участка, и непосредственным изъятием участка должен пройти минимум один год» [3].

Также в Законе установлены сокращенные сроки для апелляционного обжалования решений суда об изъятии земельных участков (далее – ЗУ) (недвижимого имущества), а также о выплате выкупной цены, возмещении убытков, предоставлении иного имущества взамен изымаемого. Апелляционная жалоба может быть подана в течение десяти дней после дня принятия судом первой инстанции данного решения и подлежит рассмотрению в течение десяти дней со дня истечения срока апелляционного обжалования данного решения. По общему правилу срок для подачи апелляционной жалобы составляет один месяц (ст. 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации [6] и ст. 321 Гражданско-процессуального Кодекса РФ [2]), а сроки рассмотрения жалобы – от двух до трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы в суд, в зависимости от того, какой суд рассматривает жалобу (см. ст. 305 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации [6] и ст. 327.2 Гражданско-процессуального Кодекса РФ [2]).

Закон не устанавливает конкретные правила определения выкупной стоимости имущества и определяет только правила оценки рыночной стоимости прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, которые приравнивают эти права к праву собственности.

Иных правил определения выкупной цены в Законе не содержится, поэтому можно сделать вывод о том, что к таким отношениям необходимо применять общие нормы об изъятии ЗУ. В соответствии со ст. 55 ЗК РФ принудительное отчуждение ЗУ для государственных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости ЗУ на основании решения суда [3].

В соответствии со статьей 30 Федерального закона от 7 июня 2013 года №108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июня 2013 года № 518 «О программе подготовки к проведению в 2018годув Российской Федерации чемпионата мира по футболу», статьями 5, 31 Закона Калининградской области «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», распоряжением Правительства Российской Федерации № 1735-р от 5 сентября 2014 года об утверждении проекта планировки территории Московского и Ленинградского районов города Калининграда, предназначенной для размещения стадиона на 45000 зрительских мест, финансирование строительства которого предусмотрено за счет средств федерального бюджета, постановлением Правительства Калининградской области от 30 декабря 2014 года № 929 «Об утверждении проекта межевания территории Московского и Ленинградского районов города Калининграда, предназначенной для размещения стадиона на 45000 зрительских мест», в целях размещения объекта «Стадион чемпионата мира ФИФА в городе Калининграде» и объектов инфраструктуры для эксплуатации стадиона Правительство Калининградской области реализует строительство стадиона к чемпионату мира 2018 года в Калининграде.

Полномочия по уведомлению арендаторов ЗУ, обеспечению регистрации решения об изъятии ЗУ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и уведомлению арендатора о проведенной регистрации, заключению соглашения с арендатором о возмещении убытков, причиненных изъятием ЗУ, обеспечению государственной регистрации права собственности Калининградской области на изымаемые ЗУ [7] Правительство Калининградской области возложило на Агентство по имуществу Калининградской области.

В постановлениях Правительства Калининградской области «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области»№ 130 [7], № 131 [8], № 132 [9], №133 [10], № 134 [11], от 23.03.2015 г., № 156 от 25.03.2015 г. [12],  № 395 от 07.07.2015 г. [13], № 574 от 11.10.2015 г. [14], № 746 [15] и № 747 от 22.12.2015 г. [16], № 75 от 11.02.2016г. [17], № 118 [18], №119 от 15.03.2016 г. [19], представлен перечень изымаемых земельных участков, на которых планируется строительство стадиона (см. Таблица 1).

Таблица 1

Перечень изымаемых земельных участков под строительство стадиона в 2016 -2017 г.

Для размещения стадиона были изъяты земельные участки площадью 20,9 га.

Стадион будет построен в восточной части острова «Октябрьский» и планирует вмещать 35000 зрительских мест (25000- постоянных, 10000- временных).

При изъятии земель для строительства стадиона к чемпионату мира по футболу были  выявлены следующие проблемы правового регулирования изъятия земельных участков для государственных нужд:

• возмещение стоимости земельных участков предусмотрено только собственникам, а в настоящее время многие граждане право собственности на участки не оформили;
• отсутствие у собственников полного пакета документов, подтверждающих основание для возмещения убытков.

Для решения этих проблем было предложено два направления: во-первых, представлять органами государственной власти  информацию о предстоящем изъятии  земель в средствах массовой информации, для того, чтобы собственники (правообладатели) успели подготовить все необходимые документы для подтверждения понесенных изъятием убытков, а, во-вторых, увеличить срок для принятия решения о заключении соглашения об изъятии земель, в частности для того, чтобы пользователи земельных участков, могли зарегистрировать право собственности, либо обжаловать оценку рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

4. Заключение и выводы.

Проведённое исследование позволило определить особенности изъятия земельных участков и объектов недвижимости для государственных нужд на основании Федерального закона № 108-ФЗ от 07.06.2013 года, а также установить, что они связаны с решением проблемы сокращения сроков изъятия. Таким образом, указанный Федеральный закон необходим для формирования необходимых для осуществления проекта земельных ресурсов в сроки, позволяющие осуществить все остальные необходимые стадии реализации данного проекта.

Однако принятие данного закона привело к проблемам во взаимодействии представителей власти с собственниками земельных участков, запланированных для изъятия. Комплекс проблем можно свести к единому основанию: отсутствию у  собственников необходимых документов, подтверждающих право собственности. Необходимо отметить, что эскалация напряжения в разрешении типовых ситуаций стала возможна благодаря легально сформулированным направлениям компромиссных решений проблем. Своевременное информирование собственников значительно легитимирует легальную ситуацию с земельными участками, выбранными в рамках осуществления  Федерального закона № 108-ФЗ от 07.06.2013 года, а увеличение сроков обжалования решения органов государственной власти по изъятию земельного участка даёт возможность максимально эффективно защитить свои права каждому собственнику.

Произошедшие по данному Федеральному закону прецеденты с земельными участками позволяют характеризовать его, как важное нововведение, создающее организаторам необходимые условия для реализации важных проектов мирового уровня (Кубка конфедераций-2017 и Чемпионата мира по футболу под эгидой FIFA в 2018 году). Необходимо заметить, что Федеральный закон сформулирован таким образом, чтобы дать возможность обеспечить на региональном уровне легальные условия для защиты гражданами Российской Федерации собственных прав. Таким образом, проектировщикам закона удалось избежать повышения градуса напряжённости в российском социуме по причине, заложенной в основание закона тенденции к диалогу с населением собственной страны.

Крупные международные соревнования позволили рассмотреть внедрение новых норм права и создание органами государственной власти дальнейшей регламентации действий в соответствии с ними. Созданные законодательные акты становятся полноценной частью системы российского законодательства, не только соответствуя правам человека и гражданина, перечисленных в Конституции Российской Федерации, но и способствующих их реализации в соответствии с демократическими традициями российского постсоветского плюралистического общества.