Развитие аграрного производства в системе экономики сегодня переживает сложный период, вызванный множеством факторов, как внешнего порядка, так и внутренними структурными трансформациями взаимоотношений хозяйствующих субъектов. Кроме того, современной теорией и практикой развития агробизнеса все еще не решен ряд проблем, относящихся к формированию теоретического и законодательного сопровождения развития земельных отношений, адаптированного к постоянно меняющимся условиям рыночной экономики.

Основное и незаменимое средством производство в сельском хозяйстве – земля. От того, кто, как и на каких условиях использует этот главный производственный ресурс в значительной мере зависит инвестиционная привлекательность уже существующих или вновь создаваемых агропромышленных формирований.

С этих позиций поиск путей совершенствования земельных отношений в аграрной сфере экономики представляет собой стратегически важную социально-экономическую задачу, предполагающую их системное исследование, а разработка научно-обоснованных подходов, методических и практических рекомендации по развитию земельных отношений в аграрных регионах страны – актуальная задача.

Цель исследования – обоснование направлений совершенствования земельных отношений в рамках развития кооперационных и интеграционных процессов.

Условия, материалы и методы. Работа проведена на базе хозяйствующих субъектов агропромышленного комплекса в течение 2010-2015 гг. Методологическую базу исследования составили труды классиков и современных отечественных и зарубежных ученых-экономистов, программные, директивные и нормативные документы федеральных и региональных органов государственной власти Российской Федерации. Исследования базировались на обобщении научных разработок и анализе фактических материалов по изучаемой проблеме.

При решении поставленных задач применяли следующие методы исследований: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический, экспериментальный, экспертных оценок. Информационной базой для исследования послужили Федеральные законы РФ, Указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты Законодательных органов Тамбовской области, данные областного и районных управлений сельского хозяйства Тамбовской области, материалы Федеральной службы государственной статистики и ее территори­альных органов, годовые отчеты сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, агропромышленных объединений, научные публикации по материалам конфе­ренций и научно-практических семинаров, информация с интер­нет-сайтов, личные наблюдения и расчеты автора.

В качестве статистического инструментария использовали методы корреляционно-регрессионного анализа, группировок, а также табличные и графические приёмы визуализации статистических данных. Для обработки информации применяли пакеты прикладных программ Excel 2007, STATISTICA 7,0.

Результаты и обсуждение. На сегодняшний день сельскохозяйственные земельные ресурсы сконцентрированы у нескольких категорий собственников:

хозяйства населения, ведущие· натуральное и полутоварное хозяйство на приусадебных участках;

крестьянские (фермерские) хозяйства, осуществляющие потребительское, полутоварное и товарное хозяйство;

средние и крупные интегрированные и кооперированные коллективные хозяйства, ведущих товарное крупнопредпринимательское хозяйство;

государственные структуры, как осуществляющие товарное производство, так и концентрирующие землю в целях, не связанных с сельским хозяйством.

Очевидно, что наиболее сложен механизм эффективного использования земли крупными коллективными хозяйствами, поскольку он определяется удовлетворением земельных интересов различных категорий собственников: владельцев земельных долей, акционеров, арендаторов, инвесторов. Недостаточность разработки и малообоснованный механизм земельных отношений сказывается на эффективности работы интегрированных и кооперативных структур: нарушаются принципы мотивации хозяйств-участников и эквивалентность обмена. Так, использование инвесторами земли на условиях аренды и акционирования осуществляется во многих случаях в ущерб экономическим интересам собственников земельных долей [1].

Следует напомнить, что крупные и средние сельскохозяйственные организации создавали, как правило, на базе бывших колхозов и совхозов в процессе реорганизации, поэтому они должны были формировать земельные ресурсы заново, привлекая участки и земельные доли, находящиеся в собственности граждан и государства. Однако достаточно длительный процесс законотворчества по поводу оформления прав собственности на землю, а также негативные особенности рыночной экономики и их проявление в АПК, способствовали тому, что большинство хозяйств не оформили надлежащим образом права на земельные участки, в том числе из-за отсутствия финансовых возможностей для подготовки землеустроительной документации, оплаты работы по оформлению сделок с собственниками земельных долей и участков.

На сегодняшний день из 12 млн собственников земельных долей только около 2 млн осуществили государственную регистрацию прав, выделили свои земельные доли в натуре для создания К(Ф)Х и ЛПХ или передали их в уставные фонды сельскохозяйственных организаций и заключили договора аренды на земельные участки. Площадь таких земель составляет 22,7 млн га, или 19,3% сельхозугодий, распределенных на земельные доли. В собственность сельскохозяйственных организаций оформлено 4,5 млн га [2].

По Тамбовской области на 01.01.2015 г. проведено межевание 1185607 га, или 71,7% от общей площади земель сельскохозяйственного назначения, то есть существенная их часть все еще не может быть использована в обороте, поскольку кадастровые работы не проведены и собственность находится без надлежащего правового оформления.

Кроме того, на сегодняшний день значительная часть земельных паев поменяла собственников: ряд работников достигли пенсионного возраста, часть земли перешла по наследству к родственникам, не имеющим отношения к сельскому хозяйству, часть просто перепродана. Такая ситуация создала возможности для владения землей теми, кто на ней не работает, уменьшило права членов кооператива как собственников земли. В то же время появились наемные работники, не имеющие земельной доли.

По мнению Н.И. Шагайды [3], в последние годы часто наблюдается рейдерство в отношении сельскохозяйственных земель, когда их отчуждают с нарушением интересов собственников или пользователей. Пострадавшей стороной могут быть граждане – первичные собственники сельхозугодий, которым их бесплатно передали в ходе земельной реформы начала 90-х годов, а также сельскохозяйственные организации, которые традиционно использовали эту землю. Ненадлежащее пользование, владение и распоряжение земельной собственностью способствует рейдерству. Именно поэтому требуют достаточной проработки механизм привлечения и перераспределения земельной собственности в условиях рыночной экономики.

За период исследования с 2000 года по настоящее время круг сделок с земельной долей весьма сильно изменился. Так, продать долю теперь можно только другому совладельцу общей собственности на землю, либо фермеру или сельскохозяйственной организации, использующей эту землю. Внести земельную долю можно в уставный капитал только той организации, которая использует участок, где она находится. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Такое требование введено в «Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для того, чтобы затруднить переход земли в руки новых пользователей или сторонних собственников, при этом закрепленная в законе процедура выдела доли в земельный участок становится барьером в перераспределении земли.

Постоянное изменение состава сделок негативно сказалось на стабильности работы сельскохозяйственных организаций. Это можно продемонстрировать на примере сделки внесения права пользования землей в уставной капитал сельскохозяйственного производственного кооператива. Такая сделка была предусмотрена рекомендациями «О порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями», одобренными Постановлением Правительства РФ №96 от 01.02.1995 г., наряду со сделкой внесения земельной доли в уставный капитал. Дальнейшее ее исключение из числа разрешенных не сопровождалось внесением институциональных норм, предусматривающих переоформление ранее заключенных договоров. В результате слова «внесение права пользования земельной долей в уставный капитал» в учредительных документах стали трактовать как «внесение земельной доли в уставный капитал», что привело к нарушению прав граждан, так как последствия этих сделок различны: в первом случае право гражданина на землю сохранялось, во втором случае оно теряется. Подобный казус, наряду с рядом других, формально поставил деятельность большинства сельскохозяйственных кооперативов вне закона.

Производственные отношения, их развитие, тесное переплетение интересов владельцев собственности, наемных работников и сельскохозяйственной организации в целом, неизбежно приводят к ситуации, в которой у одной или нескольких из взаимодействующих сторон возникает объективная необходимость в привлечении имущества (в том числе земельного) со стороны других юридических или физических лиц. Такая ситуация может быть продиктована как недостатком собственного капитала, так и экономической целесообразностью его привлечения со стороны.

Наши исследования показали, что привлечение земли сельхозтоваропроизводителями – несобственниками земли возможно только у собственников земель: либо у членов своего кооператива, либо у администрации района, преимущественно на долгосрочной основе [4]. Однако сегодня свободной земли практически нет, районный фонд перераспределения предоставить ее не может, следовательно, в перераспределении земли участвуют, в основном, только владельцы земельных паев, получившие их в процессе приватизации. В соответствии с требованиями законодательства, они могут использовать такие паи различными способами (табл. 1).

^{Таблица 1. Сравнительная оценка наиболее распространенных способов привлечения земельных паев в сельскохозяйственные организации}*

* составлено с использованием данных Н.И. Шагайды

Арендные отношения могут возникать как применительно к участкам, принадлежащим на праве собственности одному лицу, так и к участкам, находящимся в долевой собственности. В последнем случае договор аренды заключается с участниками долевой собственности либо с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ее участниками и заверенных нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления (часть 2 статьи 9) [5].

В п. 3 статьи 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [6] установлен максимальный срок, на который можно заключать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Он составляет 9 лет. Минимальные сроки могут устанавливать законы субъектов РФ в зависимости от разрешенного использования арендуемых угодий. Так, в Саратовской области для использования в качестве пашни он равен 3 годам; на территории Воронежской области – 5 годам; для использования в качестве пастбищ и сенокосов – 1 году. На наш взгляд, минимальный срок аренды должен составлять не менее 5 лет для предоставления возможности осуществления арендатором хотя бы одной ротации севооборота.

Право аренды, возникшее по договору, заключенному на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отсутствие зарегистрированных прав на аренду земельного участка создало предпосылки к появлению таких проблем, как нарушение правового режима использования земель, неопределенность месторасположения земельных участков, находящихся как в частной, так и в государственной или муниципальной собственности, выведение земель из процесса производства, усиление их деградации и снижения плодородия почв.

Примерная схема перевода и оформления земельных участков из общей долевой собственности в аренду будет выглядеть следующим образом.

1 этап. Подготовительные действия

определение земельных долей, предполагаемых к передаче в аренду из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности;

составление списка участников общей долевой собственности (пайщиков)

определение и согласование арендной платы.

2 этап. Межевание

публикация объявления о проведении общего собрания участников общей долевой собственности;

проведение общего собрания, оформление протокола с решением о межевании земель;

публикация объявления о выделении земельных участков;

публикация объявления о согласовании границ земельных участков;

согласование спорных участков и получение справки из сельсовета об отсутствии возражений со стороны других пайщиков;

межевание земельных участков;

составление кадастровых планов земельных участков;

присвоение кадастровых номеров.

3 этап. Получение свидетельства о праве собственности на земельный участок для владельцев земельных паев

предоставление пакета документов в регистрационную палату;

получение свидетельства о праве собственности на земельный участок для владельцев земельных долей.

4 этап. Аренда земельных паев

информирование пайщиков о дате и месте заключения договора аренды земельных долей;

оформление доверенности на предоставление интересов арендодателя земельной доли в регистрационной палате (если таковая необходимость имеется);

оформление предварительного договора аренды (с привлечением нотариуса или без него);

посещение регистрационной палаты для государственной регистрации сделки аренды (арендатор и все владельцы земельных паев или арендатор-доверенное лицо пайщиков);

получение свидетельства о праве пользования (аренды) на земельную долю.

Арендная плата может осуществляться в денежном выражении в виде натуроплаты, оказанием арендодателю арендатором услуг или выполнения работ, возложением на арендатора обязанностей по повышению потребительной стоимости арендуемой собственности. Величина арендной платы может быть жестко установлена или определяться в доле полученной арендатором продукции или доходов, а также путем зачета арендатору сохранения или увеличения потребительных стоимостей объектов аренды.

На наш взгляд, основным принципом определения величины арендной платы за использование земельных участков должно быть применение результатов кадастровой оценки земельных участков в качестве единой базы расчета. В этом случае ее размер можно устанавливать и дифференцировать с учетом вида использования земельного участка, категории земель, иных показателей, характеризующих вид деятельности арендатора.

Таким образом, применение рассмотренного механизма концентрации земли на условиях аренды в кооперированных и интегрированных структурах является одним из основных направлений совершенствования земельных отношений, как для владельцев земельных долей, так и с позиции реализации государственных интересов, что в конечном итоге будет положительным образом влиять на развитие агробизнеса.