Введение. Обширность территории РФ, неоднородность её плотности населения, размещения городов и размеров городов позволяет предположить изменение характера ценообразования земельных участков, относящихся к категории земель поселений, в зависимости от плотности населения.

В работе [1] делается предположение, что характер влияния восточных и западных (азиатских и европейских) регионов РФ друг на друга и внутри группы меняется. Поэтому цель работы состоит в проверке гипотезы о различиях в процессе ценообразования земельных участков на европейской и азиатской частях РФ.

В качестве объекта исследования рассмотрим рынки продажи земельных участков в Саратове, Пскове, Нижнем Новгороде на европейской части РФ и Новосибирске, Барнаула и Хабаровска на азиатской части. В целях исследования была составлена база данных по 100 объявлениям о продаже как застроенных, так и свободных участков в каждом городе с сайта www.domofond.ru на 20 ноября 2016 г.

В качестве переменных исследования были рассмотрены следующие ценообразующие параметры: у – цена (млн.руб); у₁ – цена за 1 сотку. (тыс.руб); х₁ – площадь; х₂ – назначение; х₃ – тип участка (1 – свободный; 0 – застроенный); х₄ – коммуникации (1- есть; 0 – нет); х₅ – дорога (1- есть; 0 – нет); х₆ – доступность инфраструктуры (1 – хорошая; 0 – нет); х₇ – престиж местоположения (1 – высокий; 0 – нет).

Методология. Анализ рынка с помощью описательных статистик показал [2], что в Саратове наибольшей популярностью пользуются земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, площадью около 14 соток, с доступом к коммуникациям, с хорошей дорогой, без доступа к городской инфраструктуре (больницы, магазины, школы и пр.), расположенных в хороших районах. Цена таких участков составляет 2,28 млн.руб. или 163 тыс.руб./сотку.

Корреляционный анализ показал [3], что потребители отдают предпочтение участкам с хорошей дорогой по сравнению с участками, имеющими коммуникации и хорошую инфраструктуру.

В линейной регрессии, построенной МНК-методом, значимыми по критерию Стьюдента параметрами являются х₁, х₅ и х₇. Если эндогенной переменной является у₁, то х₆ и х₇. Причём коэффициенты детерминации равны  ,  и они оба значимы по критерию Фишера.

Самыми популярными в Пскове являются участки под коммерческую застройку средней площадью 15 соток, без коммуникаций, с хорошей дорогой и расположенных в не престижных районах города. Средняя цена составляет 0,732 млн.руб. или 48 тыс.руб./сотку.

В линейной регрессии значимыми параметрами являются х₁, х₂ и х₅. Если эндогенной переменной является у₁, то х₇. Причём коэффициенты детерминации равны ,   и они оба значимы по критерию Фишера.

На рынке Нижнего Новгорода ситуация похожа на предыдущий случай, отличием является средняя площадь участков равная 20 соток, средняя цена участков составляет 4,3 млн.руб. или 215 тыс.руб./сотку. Также можно отметить возросшую долю на рынке больших участков (10 и более га) сельскохозяйственных земель. Коэффициенты детерминации линейных регрессий соответственно равны  ,  .

Если же сравнить в целом, то в среднем на европейской части потребители отдают предпочтение участкам под индивидуальное строительство, площадью 16 соток, без коммуникаций и инфраструктуры, с хорошей дорогой и расположенных в не престижных районах города. Средняя цена подобных участков составляет 2,4 млн.руб. или 150 тыс.руб./сотку.

На азиатской части – это участки коммерческого назначения или под многоэтажную жилищную застройку, площадью 10 соток, с дорогой, коммуникациями и инфраструктурой. Цена подобных участков составляет 6,4 млн.руб. Однако если рассматривать только участки под индивидуальное строительство, то это участки площадью 20 соток, цена которых составляет 0,984 млн.руб. или  50 тыс.руб./сотку. Корреляционный анализ показал, что на данной территории доступность инфраструктуры и престижность района не являются значимыми факторами при выборе участка. Также, что участки, предназначенные под индивидуальное строительство, обладают коммуникациями и хорошей дорогой.

Регрессионный анализ показал, что на европейской территории России значимыми по критерию Стьюдента параметрами линейной модели являются b₀, b₂, b₄ и b₇. Коэффициент детерминации R²=0,73 и он значим по критерию Фишера (F=14,89>Fкр=4). На азиатской части соответственно значимы b₀, b₂, b₆ и b₇, а R²=0,78 и он также значим по критерию Фишера [4].

Результат. Для проверки гипотезы о различии ценообразования в европейской и азиатской частях РФ, введём фиктивную переменную  и построим регрессионные зависимости вида  [5]. Значимость параметра b₂ по критерию Стьюдента будет говорить о принятии нулевой гипотезы, т.е. о том, что влияние параметров на стоимость земельных участков  в европейской и азиатской частях имеет разную силу.

Рассматривая в качестве эндогенной переменной у, построенные линейные модели показали значимость всех параметров. При этом сами уравнения также значимы по критерию Фишера. Данный факт, с одной стороны, свидетельствует о том, что переменные х_i действительно являются важными параметрами в процессе ценообразования земельных участков. А с другой, поскольку коэффициенты b₂<0, что сила влияния на стоимость падает при переходе в азиатскую часть РФ. Так, например, влияние коммуникаций на стоимость участка в европейской части на 26% сильнее, чем в азиатской части. Наличие дороги на 12% более значим на европейской части. Хотя данный факт можно объяснить тем, что доля участков под индивидуальную застройку, которые характеризуются наличием дороги на азиатской части, составляет около 12% и этот процент постоянно снижается за счёт появления на рынке больших участков производственного назначения.

При рассмотрении в качестве эндогенной переменной у₁ все уравнения получились незначимыми, что говорит о том, что при введении фиктивной переменной z влияние ценообразующих параметров на стоимость 1 сотки не существенно.

Вывод. Таким образом, исследование показало, что сила влияния ценообразующих факторов на стоимость земельных участков зависит от территориально-географического деления РФ на европейскую и азиатскую части и эта сила возрастает в европейской части и падает – в азиатской. Также исследование выявило основные предпочтения потребителей на разных частях РФ, а также географию предпочтений внутри частей на основе трёх городов-представителей.