Индекс УДК 349.41
Дата публикации: 29.04.2020

Особенности затратного подхода к оценке земельных участков

Features of the cost approach to the assessment of land

Марьин Евгений Владимирович
к.ю.н., доцент кафедры земельного права и государственной регистрации недвижимости
ФГБОУ ВО «Московский государственный университет геодезии и картографии» (МИИГАиК)

Maryin Evgeny Vladimirovich
Candidate of Law, Associate Professor, Department of Land Law and State Registration of Real Estate
FSBEI of HE "Moscow State University of Geodesy and Cartography"

Рецензия на статью
Аннотация: В статье рассматривается затратный подход к оценке объектов недвижимости. Отмечается, что необходимо собрать полную информацию об оценки недвижимости в данном подходе через методы восстановительной стоимости, метод элементов схем,, а также информацию, связанную с определением степени износа строительных объектов для целей оценки стоимости недвижимости. В рамках анализа соответствующий комплекс недвижимости делится на определенные компоненты. Каждый полученный предмет исследуется, его цена раскрывается. Таким образом, все показатели суммируются, и отображается общая стоимость недвижимости. Подход затрат, основанный на анализе баланса различных параметров, позволяет получить достаточно объективные показатели. По мнению некоторых экспертов, это самый надежный вариант в сегодняшних нестабильных экономических условиях. Смысл оценки - самый точный расчет рыночной стоимости земельного участка. Однако успешное осуществление этого подхода требует учета ряда предварительных условий, касающихся сферы охвата исследования, внутренней организации, которая должна быть осуществлена, хода процесса, который должен быть реализован.

Abstract: The article discusses the costly approach to the assessment of real estate. It is noted that it is necessary to collect complete information about the assessment of real estate in this approach through the methods of replacement cost, the method of elements of schemes, as well as information related to determining the degree of depreciation of construction objects for the purpose of assessing the value of real estate. As part of the analysis, the corresponding real estate complex is divided into certain components. Each item received is investigated, its price is revealed. Thus, all indicators are summarized, and the total value of the property is displayed. A cost approach based on an analysis of the balance of various parameters allows you to get fairly objective indicators. According to some experts, this is the most reliable option in today's unstable economic conditions. The meaning of the assessment is the most accurate calculation of the market value of the land. However, the successful implementation of this approach requires taking into account a number of preconditions regarding the scope of the study, the internal organization that must be implemented, and the progress of the process that must be implemented.
Ключевые слова: оценка недвижимости, методы оценки, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, затратный подход, алгоритм оценки, рыночная аналитика.

Keywords: real estate valuation, valuation methods, market value, cadastral value, cost approach, valuation algorithm, market analytics

В настоящее время большую актуальность приобретает затратный подход к оценке объектов недвижимости, в том числе земельных участков. Очевидно, что необходимо сопоставить несколько стратегий и провести сопоставление с точки зрения затрат и последствий одновременно. Если какой-либо из этих двух критериев не удовлетворен, экономическая оценка называется частичной.

Существует несколько видов комплексного анализа: анализ затрат-последствий, минимизация затрат, анализ затрат-эффективности, затрат-выгод (или затрат-выгод) и затрат-полезности. Каждый из этих пяти анализов является предметом отдельного рассмотрения, в котором излагаются теоретические основы, методология, методология расчета и интерпретация результатов. Поэтому многие из видов анализа могут решить одну и ту же проблему без дублирования результатов, а основное внимание будет уделяться анализу эффективности затрат, который является наиболее сложным. Безусловно вся аналитика является полезной и помогает на дополнительных уровнях информировать принимающего решения лицо. Процесс может быть экономически дорогостоящим и трудоемким. Однако, во многих случаях, несмотря на то, что конфликты реальны, есть возможность достичь соглашения, которое будет поддерживать деловые интересы обеих сторон.

Рассмотрим эти положения на практике. Итак, Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ  «О государственной кадастровой оценке» установлены правовые основы регулирования отношения, которые возникли  вследствие проведения государственной кадастровой оценки [2, c. 47].

В Распоряжении Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» отражены вопросы, связанные с методическими рекомендациями, которые могут быть использованы при оценке  не изъятых земельных участков из оборота [ 5, c. 177].

Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» закрепляет общие положения, которые предъявляемые к оценки в нашем случае земельных участков, а также этот стандарт  является обязательным [3, c.166].

Согласно Приказу Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» является обязательным при проведении кадастровой оценки земельного участка.

Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226  «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» определяются правила, которые установлены для кадастровой оценки.

Оценочная деятельность предусматривает не только установление кадастровой и рыночной стоимостей, а также ликвидационной, инвестиционной и иной стоимости земельного участка [2, c. 48].

Субъектом такой деятельности выступает оценщик, который проводит процедуру оценки, получив задание от заказчика, которому непосредственно понадобилась данная услуга. Следовательно, им необходимо заключить между собой договор об оценке земельного участка. В нем прописывается задание для оценщика, сроки выполнения оценки, дата ее проведения, кем проводится оценка земельного участка, методы и подходы ее проведения, а также иные обязательные пункты, указанные в нормативно-правовых актах.  Результатом такой оценки будет являться отчет об оценке объекта, а именно земельного участка [ 4, c. 34].

Оценщик при оценке земельного участка использует различные подходы, он также вправе самостоятельно определять в рамках подхода определённые методы оценки.

В рамках обозначенного исследования рассмотрим элементы затратного подхода, которые имеют непосредственное отношение к рыночной стоимости, в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка, при помощи методов выделения и остатка[7, c. 56].

Обозначенный выше метод имеет свою определенную последовательность в действиях, которую можно отразить в следующем виде:

  1. Необходимо определить элементы, сравнивая оцениваемый земельный участок с недвижимостью в комплексе, с аналогичными объектами.
  2. Выявить элементы, по которым возможно сравнить отличия каждого (характер, степень различия) из аналоговых объектов от земельного участка, который подлежит оценке в комплексе с недвижимостью.
  3. Определить корректировки по каждому из выявленных различий от аналоговых объектов на земельный участок, который оценивается в комплексе с недвижимостью.
  4. Установить корректировку, которая сглаживала бы отличия между ними, по каждому из выявленных различий аналоговых объектов от оцениваемого земельного участка.
  5. Осуществить вычисления и определить рыночную стоимость, оцениваемого земельного участка с недвижимостью в комплексе, с помощью обоснованного группирования скорректированных цен объектов аналогов.
  6. Осуществить вычисления и определить стоимости замещения или  воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка.
  7. Осуществить вычисления и определить рыночную стоимость  оцениваемого земельного участка.

 Еще одним методом для застроенных участков является метод распределения.  Данный метод имеет также свой алгоритм в действиях:

1 Необходимо определить элементы сравнения. По ним происходит сравнение земельного участка, вместе с недвижимостью, находящейся на нем, который подлежит оценке с объектами – аналогами.

  1. Необходимо определить у каждого элемента его особенности и степень отличия с аналогичным объектом от единого объекта недвижимости, который включает в себя, оцениваемый земельный участок.
  2. Нужно установить корректировки цен аналогов по каждому элементу, с учетом всех отличий между ними от оцениваемого земельного участка.
  3. Следует установить сглаживающую корректировку по каждому элементу аналогу, установив непосредственно отличия от оцениваемого земельного участка.
  4. Необходимо провести расчет рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, с учетом применения всех корректировок для цен аналогов [8, c. 106].
  5. Завершающим действием будет проведение расчета оцениваемого земельного участка с помощью умножения его рыночной стоимости на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости [6, c.94].

  Таким образом, затратный подход предполагает, что стоимость имущества соответствует стоимости его восстановления, за вычетом стоимости потребления имущества, при этом отдельно оцениваются стоимость приобретения земли и стоимость восстановления ее составных частей. были рассмотрены основные элементы данного подхода. Указано насколько это важный элемент во всей рассматриваемой структуре в целом.

Библиографический список

1. Василенко Ж.А., Мануйлова В.А. Анализ методики массовой оценки земли как базы налогообложения//Коллоквиум-журнал. 2019. № 27-8 (51). С. 42-48.
2. Курманчук К.С. Анализ кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости//Вестник современных исследований. 2019. № 2.20 (29). С. 39-49.
3. Володченко В.С., Ланцова Д.С., Метельницкая Т.А., Пыхтина М.Г. Основные подходы и методы оценки земельных участков//Вопросы науки и образования. 2019. № 23 (71). С. 164-168.
4. Околелова Э.Ю., Воронова Е.С., Бобылева А.А. Совершенствование методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости//Экономика в инвестиционно-строительном комплексе и ЖКХ. 2019. № 1 (16). С. 32-36.
5. Лебедева А.С Анализ существующих подходов оценки объектов недвижимости в условиях современного рынка.//В сборнике: Наука и практика в решении стратегических и тактических задач устойчивого развития России. Сборник научных статей по итогам Национальной научно-практической конференции . 2019. С. 175-178.
6. Киевич А.В. Социальная сфера как драйвер экономического роста // Современные аспекты экономики. 2017. № 12 (244). С. 93-98.
7. Косорукова И.В. Проблемы применения затратного подхода в оценке стоимости бизнеса и особенности оценки некоторых активов//В сборнике: 25 лет оценочной деятельности в Российской Федерации: траектория развития Материалы Десятой Международной научно-практической конференции. Под ред. И.В. Косоруковой. 2019. С. 52-58.
8. Нестеренко А.Г., Бормотова М.К., Иванченко И.С. Место и роль затратного подхода в оценке объектов собственности//В сборнике: совершенствование методологии познания в целях развития науки сборник статей Международной научно-практической конференции. 2019. С. 104-106.