Законодательство в сфере регистрации недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством регулируются указанные отношения. Статья 2 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указывает на то, что правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, указанный Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации [4].

Конституция Российской Федерации является правовой основой развития всего российского законодательства. В ч. 1 ст. 15 основного закона государства указано, что Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории нашей страны. Положениями ст. 8 Конституции провозглашается, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Ст. 35 устанавливает, что право частной собственности охраняется законом, а также гарантирует право каждому иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами [1].

В развитии положений Конституции, Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8.1) определена норма о том, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Ст.131 закрепляет обязательность государственной регистрации права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, наследуемого владения и постоянного пользования; ипотеки, сервитутов, а также иных вещных прав и отдельных видов имущества.  Кроме того, в ГК РФ регламентируются условия возникновения, перехода и прекращения прав собственности, виды собственности, права собственников, которые применяются при заключении разного рода сделок с недвижимостью [2].

Также,  правила о государственной регистрации прав отдельных видов недвижимого имущества, содержатся в ряде кодифицированных законодательных актах, таких как: Кодекс торгового мореплавания РФ, Кодекс внутреннего водного транспорта РФ, Воздушный, Лесной, Водный, Жилищный и  Градостроительный кодексы Российской Федерации. Указанные специальные законы регламентируют особенности отдельных видов объектов недвижимости [5].

Налоговый кодекс РФ (ст. 333.33) устанавливает размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий [3]. Помимо прочего, следует выделить процессуальные кодексы, регулирующие отношения, связанные с рассмотрением споров о государственной регистрации недвижимости, а именно: Гражданский процессуальный кодекс РФ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ.

Особое место в системе источников правового регулирования государственной регистрации недвижимости занимает  Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4]. Указанным законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления. Следует отметить, что основой российской системы регистрации прав на недвижимость послужил закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако  за двадцать лет система госрегистрации претерпела колоссальные изменения и с 1 января 2017 года вступил в силу новый Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Главной особенностью нового закона стало закрепление объединенной системы регистрации прав на недвижимость и системы кадастрового учета объектов недвижимости. В эксплуатацию был запущен Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), создание которого существенно упростило регистрационные процедуры и сократило их сроки [6].

Среди преимуществ Федерального закона № 218 можно назвать:

– создание Единого государственного реестра недвижимости;

–  закрепление в качестве объекта недвижимости, подлежащего государственной регистрации, машиноместа;

– отмена градостроительного плана земельного участка;

– сокращение срока кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость;

– расширение списка государственных органов, в которые можно подать документы о государственной регистрации недвижимости  (любое подразделение Росреестра или МФЦ, независимо от того, где расположен объект недвижимого имущества);

– введение процедуры электронного обмена информацией между государственными органами;

– отмена требования об обязательном представлении учредительных документов юридического лица [7].

Отдельное внимание хотелось бы уделить сложным моментам, которые породил новый Закон «О государственной регистрации недвижимости»:

– спорной является сама формулировка названия документа, т.к. так как государственной регистрации подлежит не сама недвижимость, а право на недвижимое имущество;

– значительно увеличен перечень оснований для приостановления осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав (55 оснований);

– сроки регистрационных действий сокращены, а сроки для приостановления осуществления кадастрового учета и государственной регистрации увеличены (три месяца, по решению государственного регистратора и шесть месяцев по инициативе заявителя. Ранее такие сроки были равны одному и трем месяцем соответственно.);

– одной из причин для отказа в приеме документов у заявителя стала невозможность установить либо подтвердить его личность;

– введена обязательная процедура заверения у нотариуса всего пакета документов, направляемых для государственной регистрации недвижимости по почте.

Представляется, что ответы на вопросы: «насколько Закон «О государственной регистрации недвижимости» оправдал ожидания заявителей и профессионального сообщества? Устранены ли проблемы, возникавшие при применении Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ? Не появились ли новые административные барьеры?», мы получим по прошествии нескольких лет работы системы госрегистрации по новым правилам [8].