На данном этапе собственник не обязан осуществлять технический учет, принадлежащего ему имущества, ввиду замены технического паспорта на кадастровый, следовательно, современная проблематика будет заключаться в недостатке открытых и достоверных сведений об объекте капитального строительства, а именно касаемо качества строительных конструкций, систем инженерного обеспечения, степени морального и физического износов, и других данных, необходимых для рыночной и кадастровой оценки.

Мониторинг технического состояния направлен на комплексную систему непрерывного наблюдения за техническим состоянием исследуемого объекта с целями:

• прогнозирования и контроля изменений технического состояния;
• соблюдения требований безопасности;
• установления соответствующей эксплуатации по результатам отчета технического состояния;
• своевременного обнаружения дефектов строительных конструкций

Любая система диагностирования включает в себя компоненты управления и контроля (рисунок 1).

Рисунок 1. Составляющие системы диагностирования[1]

В процессе эксплуатации в конструкциях происходят циклические изменения их надежности, что связано с изменчивостью величин нагрузок и эксплуатационных свойств, вследствие различных повреждений.

Под надежностью строительного объекта понимается свойство выполнять заданные функции в течение требуемого промежутка времени (проектного срока эксплуатации), иными словами, надежность представляет собой безотказность работы конструкции.

Отказам строительных конструкций могут предшествовать:

• недопустимые деформации;
• трещины;
• колебания.

С течением времени происходит процесс накопления повреждений в конструкциях, вызывающий преждевременный физический износ объекта капитального строительства.

Наиболее опасны внезапные отказы, сопровождающиеся мгновенным обрушением строительных конструкций и их частей. В качестве основных причин можно выделить:

• грубые ошибки, допущенные в проектной документации;
• неверный характер эксплуатации.

Соответственно, долговечность объекта капитального строительства оценивается продолжительностью его работоспособного состояния при установленной системе ремонта. [1]

Основные требования к общей безопасности зданий и сооружений определены Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 2 июля 2013 года) 384-ФЗ.

Законом установлены необходимые требования безопасности к зданиям и сооружениям по следующим категориям: [2]

• пожарная безопасность;
• безопасность при опасных природных процессах и явлениях и техногенных воздействиях;
• безопасность для жизни и здоровья граждан;
• безопасное функционирование здания;
• обеспечение доступности зданий для маломобильных групп населения;
• энергетическая эффективность;
• безопасный уровень воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

Настоящий Федеральный закон устанавливает уровни ответственности зданий и сооружений.

Уровень ответственности – характеристика здания или сооружения, определяемая в соответствии с объемом экономических, социальных и экологических последствий его разрушения (рисунок 2)[2].

Рисунок 2. Уровни ответственности зданий [2]

В соответствии со статьей 16 ФЗ-384 «Требования к обеспечению механической безопасности здания или сооружения» и ГОСТ 27751-2014, расчетные значения усилий в элементах строительных конструкций и оснований здания или сооружения должны определяться с учетом коэффициента надежности по ответственности (таблица 1). [3]

Таблица 1

Минимальные значения коэффициента надежности по ответственности»

Примечание – Для зданий высотой более 250 м и большепролетных сооружений (без промежуточных опор) с пролетом более 120 м коэффициент надежности по ответственности следует принимать не менее 1,2 (1,2).

Уровни ответственности зданий и сооружений должны устанавливаться:

• при оценке долговечности зданий и сооружений;
• при разработке номенклатуры и объема проектных работ, а также проводимых инженерных изысканий и экспериментальных исследований;
• при разработке конструктивных решений надземной и подземной частей зданий и сооружений;
• при разработке программ научно-технического сопровождения, при проектировании, изготовлении и монтаже конструкций;
• при разработке правил приемки, испытаний, эксплуатации и технической диагностики строительных объектов. [3]

Общие принципы обеспечения механической безопасности, надежности, долговечности строительных конструкций и оснований, установление расчетных сроков службы, а также свойства строительных материалов и грунтов отражены в ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения»

В соответствии с вышеуказанным ГОСТ устанавливаются рекомендуемые сроки службы зданий и сооружений (таблица 2). [3]

Таблица 2

Рекомендуемые сроки службы зданий и сооружений

Применительно к объектам капитального строительства из данной таблицы будут более актуальны последние 2 пункта.

Для обеспечения требуемой долговечности строительного объекта при его проектировании необходимо учитывать (рисунок 3):

• условия эксплуатации по назначению;
• расчетное влияние окружающей среды;
• свойства применяемых материалов, возможные средства их защиты от негативных воздействий среды, а также возможность деградации их свойств.
• применительно именно к материалам, можно выделить две группы показателей:
• нормативные значения прочностных характеристик (для материалов, проходящих приемочный контроль и сортировку норм. Значение должно быть не ниже 0,95);
• геометрические параметры (если отклонения геометрических параметров от проектных значений оказывают существенное влияние на работу конструкций, например, значительные эксцентриситеты, отклонения от вертикали или заданной формы, изменение размеров сечений вследствие воздействий агрессивных сред, их следует учитывать в расчетных моделях конструкций.) [3]

Рисунок 3. Основания для проведения оценки технического состояния

Проверку и оценку технического состояния строительного объекта проводят по плану технического обслуживания, по запросу владельцев или органов власти.

Мониторинг технического состояния осуществляется в отношении зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства и осуществляется в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения.

Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Для целей внесения недостающих или отсутствующих данных в Государственный кадастр недвижимости более приемлемым будет именно комплексное обследование технического состояния здания (сооружения), так как включает в себя комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров: [4]

• грунтов основания;
• строительных конструкций;
• инженерного обеспечения (оборудования, трубопроводов, электрических сетей и др.);
• степени морального и физического износов

В совокупности они характеризуют работоспособность объекта обследования и определяют возможность его дальнейшей эксплуатации, реконструкции или необходимость восстановления, усиления, ремонта, и включающий в себя обследование технического состояния здания (сооружения), теплотехнических и акустических свойств конструкций, систем инженерного обеспечения объекта, за исключением технологического оборудования

Объектами исследования являются составные элементы:

• — грунты основания, фундаменты, ростверки и фундаментные балки;
• стены, колонны, столбы;
• перекрытия и покрытия (в том числе балки, арки, фермы стропильные и подстропильные, плиты, прогоны и др.);
• балконы, эркеры, лестницы, подкрановые балки и фермы;
• связевые конструкции, элементы жесткости;
• стыки и узлы, сопряжения конструкций между собой, способы их соединения и размеры площадок опирания.

 В соответствии с Приложением В (обязательным) форма заключения по комплексному обследованию технического состояния здания представлена в таблице 3.

Таблица 3

Форма заключения по комплексному обследованию технического состояния здания [4]

Применительно к государственному кадастру недвижимости и к перечню основных и дополнительных сведений, вносимых в него, хотелось бы отметить, что в большей степени они переносятся из содержания проектной документации и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это представляет собой непрерывный процесс межведомственного информационного взаимодействия для объектов нового строительства.

На данный момент, сведения о качественном состоянии объекта недвижимости применяется только в отношении земельных участков, а именно п. 15 ст. 8 [5] «сведения о результатах проведения государственного земельного надзора».[5]

Применительно к зданиям и сооружениям, именно в ходе мониторинга технического состояния выявляются следующие сведения, которые можно было бы отнести к основным и дополнительным:

• геометрические размеры здания (сооружения), элементов и конструкций;
• характеристики материалов (бетона, металла, камня и т.п.), из которых выполнены конструкции;
• конструктивную схему здания (сооружения);
• имевшие место замены и отклонения от проекта;
• моральный износ объекта, связанный с дефектами планировки и несоответствием конструкций современным нормативным требованиям;

Таким образом, исследование надежности конструктивных систем, мониторинг технического состояния позволяют решить несколько важных для практики задач:

• оценить надежность объекта капитального строительства;
• выявить различные характеристики (ранее отсутствующие);
• перспективу дальнейшей эксплуатации или ее остановки.

Все вышеприведенные факторы влияют как на оценку технического состояния, так и рыночную и кадастровую оценки объекта капитального строительства.

Полнота и открытость подобных сведений позволит более точно проводить оценку объектов капитального строительства.