Правовая сущность земельных отношений.  Отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, называются земельными отношениями (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). При правовом регулировании отношений, возникающих в процессе использования земли, применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, а также недрами, водными и другими природными ресурсами, находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 71). При этом в состав земельного законодательства входят:

— Земельный кодекс Российской Федерации (также – ЗК РФ);

—  федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы субъектов Российской Федерации;

— указы Президента Российской Федерации;

— решения Правительства Российской Федерации, регулирующие земельные отношения в пределах определенных ему полномочий;

— акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, содержащие нормы земельного права, в пределах установленных этим органам полномочий;

— акты органов местного самоуправления, содержащие нормы земельного права.

Нормы земельного права, содержащиеся в федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, указах Президента Российской Федерации не должны противоречить Земельному кодексу Российской Федерации.

В действующем в настоящее время Земельном кодексе Российской Федерации закреплены следующие три объекта земельных отношений (ст. 6):

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Что касается субъектов (участников) земельных отношений, то ими являются: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Условно к участникам земельных отношений можно отнести иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Их права на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

Среди субъектов активными участниками земельных отношений являются следующие правообладатели земельных участков: собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы. В Земельном кодексе Российской Федерации закреплено определение каждого из этих правообладателей.

Собственники земельных участков – это лица, являющиеся собственниками земельных участков, то есть эти лица владеют, пользуются и распоряжаются своими земельными участками.

Землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования.

Землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Среди участников земельных отношений отмечены также следующие субъекты:

— обладатели сервитута – это лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (такое право называется сервитутом);

— обладатели публичного сервитута – это лица, имеющие право ограниченного пользования землями и (или) чужими земельными участками. Такое право устанавливается с определенными публичными целями, например, для размещения автомобильных дорог или проведения инженерных изысканий и др. (гл. Y.7 ЗК РФ).

Отношения, регулируемые гражданским законодательством, и их участники (субъекты). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В России гражданское законодательство находится в ведении только Российской Федерации. Нормативно-правовые акты гражданского законодательства условно можно разделить на две группы:

1) система нормативных актов, состоящая из Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) и принятых в соответствии с ним федеральных законов, регулирующих гражданско-правовые отношения;

2) подзаконные акты, включая нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти.

Данное деление подчеркивает различие в юридической силе гражданско-правовых актов. Центральное место в системе гражданского законодательства занимает кодифицированный нормативный акт – Гражданский кодекс Российской Федерации.

Таким образом, нормы гражданского права содержатся не только в Гражданском кодексе РФ и иных федеральных законах, но и в подзаконных актах: указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, актах министерств и иных федеральных органов исполнительной власти.

Указы Президента РФ должны соответствовать ГК РФ и иным федеральным законам. Постановления Правительства РФ не должны противоречить и ГК РФ, и иным федеральным законам, а также указам Президента РФ. Наконец акты министерств и других федеральных органов исполнительной власти должны соответствовать ГК РФ и иным федеральным законам, указам Президента РФ и постановлениям Правительства РФ.

Особым источником гражданского права являются нормы международного права и международные договоры Российской Федерации. Действующая в настоящее время Конституция РФ, принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, утвердила в качестве основы российской правовой системы ратифицированные международные акты. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены российским гражданским законодательством, применяются правила международного договора.

В целом гражданское законодательство регулирует:

— правовое положение участников гражданского оборота, под которым подразумевается гражданско-правовое выражение экономического оборота на основе договорных и внедоговорных институтов обязательственного права;

— основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав;

— основания возникновения и порядок осуществления интеллектуальных прав, то есть прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации.

Кроме того, гражданское законодательство регулирует следующие связи:

— корпоративные отношения, касающиеся участия в корпоративных организациях или управления ими;

— договорные и иные обязательства, то есть обязательственные отношения;

— отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с участием этих лиц;

— другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

Субъектами регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В таких отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Правила, установленные гражданским законодательством, применяются и к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. Поэтому условно к субъектам (участникам) отношений, регулируемых гражданским законодательством, можно отнести также иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным связям, гражданское право не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Объекты гражданско-правовых отношений. К объектам отношений, регулируемых гражданским законодательством, относятся следующие элементы гражданских прав:

— вещи, включая наличные деньги;

— документарные ценные бумаги – это документы, соответствующие установленным законом требованиям и удостоверяющие обязательственные и иные права, осуществление или передача которых возможны только при предъявлении таких документов;

— иное имущество, в том числе безналичные денежные средства;

— бездокументарные ценные бумаги – это документы, удостоверяющие обязательственные и иные права, которые закреплены в решении о выпуске ценных бумаг или в ином акте лица, выпустившего такие бумаги в соответствии с требованиями закона. Осуществление и передача указанных прав возможны только с соблюдением правил их учета в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 149);

— имущественные права;

— результаты работ и оказания услуг;

— охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, то есть интеллектуальная собственность;

— нематериальные блага.

Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте. Это правило закреплено в гражданском законодательстве (ст. 129 ГК РФ) и определяет оборотоспособность объектов гражданских прав.

Законом или в установленном законом порядке вероятно введение ограничений оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности, могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, принадлежащие лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.

Что касается земли и других природных ресурсов, то они могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Из перечисленных выше объектов гражданских прав в контексте изучения земельно-имущественных отношений интерес представляют вещи и имущественные права. Гражданский кодекс Российской Федерации определяет недвижимые и движимые вещи (ст. 130).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, например, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Как объект прав предприятие в целом, в том числе сельскохозяйственное предприятие, или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды недвижимого и движимого имущества, предназначенные для его деятельности. Предприятию как имущественному комплексу принадлежат земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция. К имущественным правам указанного предприятия относятся права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации этот комплекс охватывает (ст. 133.1):

1) совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);

2) совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Особенности земель сельскохозяйственного назначения. Согласно статье 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) на 1 января 2018 года площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 383,2 млн. га. Вместе с сельскохозяйственными и несельскохозяйственными угодьями в общую площадь земель сельскохозяйственного назначения входят участки, занятые земельными долями (в том числе невостребованными), а также земельные участки, выделенные в счет земельных долей, права на которые не были своевременно зарегистрированы в установленном порядке. В целом, по сравнению с данными на 1 января 2017 года, площадь земель сельскохозяйственного назначения на 1 января 2018 года  уменьшилась на 384,3 тыс. га.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются всевозможным юридическим и физическим лицам. К юридическим лицам относятся, например, сельскохозяйственные организации различных организационно-правовых форм (товарищества и общества, кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, научно-исследовательские учреждения). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам, образуют землепользования для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных. Земли сельскохозяйственного назначения выделяются также казачьим обществам и общинам коренных малочисленных народов (общинно-родовые хозяйства).

В составе земель сельскохозяйственного назначения различают следующие земли:

— сельскохозяйственные угодья,

— территории, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия,

— земли, занятые водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры),

— земли под зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земельными угодьями, которые систематически используются для получения сельскохозяйственной продукции, имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране, являются сельскохозяйственные угодья – это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). По данным Росреестра на 1 января 2018 года сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения занимали 197,8 млн. га. Из этих угодий площадь пашни составила 116,2 млн. га.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства земельные участки, не предоставленные заинтересованным лицам, но предназначенные для нужд сельского хозяйства, включаются в фонд перераспределения земель. Этот фонд формируется в составе земель сельскохозяйственного назначения. Земли фонда могут быть использованы для осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами их деятельности, расширения такой деятельности, создания и расширения личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота (ст. 80 ЗК РФ).

В соответствии с федеральными законами основаниями включения земельных участков в фонд перераспределения являются решения уполномоченных исполнительных органов власти в случае приобретения Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием прав собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Исключением являются случаи приобретения указанными субъектами прав собственности на сельскохозяйственные земельные участки, изъятые для государственных или муниципальных нужд. Такие участки не включаются в фонд перераспределения земель.

По сведениям Росреестра о фонде перераспределения земель на 1 января 2018 года его общая площадь в стране составила 43,4 млн. га земель сельскохозяйственного назначения, из них сельскохозяйственные угодья занимали 11,6 млн. га, в том числе пашня – 3,4 млн. га. Сведения о наличии земель в фонде их перераспределения являются общедоступными.

Таким образом, в Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения занимают почти четвертую часть земельного фонда страны (383,2 от 1712,5 млн. га), расположены за границами населенных пунктов, имеют сложную структуру угодий и предназначены для нужд и целей сельского хозяйства. В составе этих земель находится фонд перераспределения, служащий своеобразным резервом создания и расширения различных аграрных хозяйств, в том числе организованных гражданами.

Понятие земельно-имущественных отношений в сельском хозяйстве. В этой отрасли доминирующим компонентом (основным системообразующим фактором) земельных отношений является земельный участок, который как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации прав на землю характеризуется следующими тремя признаками:

1) он является недвижимой вещью,

2) эта вещь представляет собой часть земной поверхности,

3) эта вещь имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В сельском хозяйстве образуются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, перемещение которых невозможно. Каждый сельскохозяйственный земельный участок является частью земной поверхности и находится в определенном месте. Множество характеристик этого места составляет атрибутивные данные участка, а именно: координаты его границ, количественные и качественные показатели (площадь, вид угодья, в состав которого входит участок, содержание гумуса в почве и др.). Вся совокупность указанных данных должна описывать земельный участок как индивидуально определенную вещь.

Таким образом, сельскохозяйственный земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации прав на землю сельскохозяйственного назначения является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, в том числе природные, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Основным принципом земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека. Регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как об охраняемом природном объекте.

Земля как важнейшая составная часть окружающей среды является также природным ресурсом, используемым в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и пространственного базиса осуществления хозяйственной и иной деятельности на соответствующей территории. Одновременно земля, оформленная в виде земельного участка, представляет собой недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю (п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Таким образом, земельные отношения учитывают особенности использования земли как природного объекта, который нужно охранять, и природного ресурса. При этом контролируется также деятельность людей, проживающих на соответствующей территории и вступающих в земельные отношения.

Имущественные отношения регулируются преимущественно Гражданским кодексом Российской Федерации. Он предусматривает законодательный контроль использования и распоряжения земельными участками как объектами недвижимости (вещами).

Таким образом, земле, с одной стороны, присущ государственный охранный статус природного ресурса, с другой, – положение объекта недвижимого имущества. Вот почему возникают земельно-имущественные отношения. При этом данный термин не закреплен в законодательных документах. Земельно-имущественные отношения можно определить как отношения, регулирование которых основывается на применении синтеза институтов гражданского права и норм земельного законодательства. Земельно-имущественные отношения возникают при правильном использовании природных ресурсов, которые в юридическом смысле считаются также недвижимостью.