Правительством Российской Федерации разработан проект Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в соответствии с которым предполагается отмена деления земель на категории [1].

 Казалось бы, в связи с этим обстоятельством тема данной статьи является неактуальной. Но данному предубеждению противоречат следующий факт: законопроект не сможет заработать, если не внести изменения в существующие законы, кто-то полагает, что мера позволит значительно сократить сроки формирования участков, другие уверены, что все это, напротив, усложнит ситуацию и приведет к еще большему подорожанию земельных участков [1].

 Поэтому, принятие данного закона на сегодняшний день стоит под большим вопросом. В связи с рассмотренными выше обстоятельствами можно сделать вывод, что проблемы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения очень актуальны на сегодняшний день. И являются одним из основополагающих фактов в вопросах формирования, принятия или отклонения проекта закона об отмене категорий земель.

Перейдем к непосредственному рассмотрению данного вопроса и для начала определим, что подразумевается под понятием «оборот земель сельскохозяйственного назначения».

Понятие земель сельскохозяйственного назначения прописано в «Земельном кодексе Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ. «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей [2].

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции» [2].

Оборот земли — это перераспределение земли между собственниками на основе спроса и предложения. Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому. В 90-е гг. 20 в. земли бывших совхозов и колхозов страны были разделены на земельные доли и распределены между работниками колхозов (совхозов) на праве собственности. Однако значительное количество собственников земельных долей до сих пор не зарегистрировали данное право [5].

В результате отсутствия государственной регистрации складывается ситуация, когда ни собственник земельной доли, ни фактический пользователь земельных участков, которые образованы в счет земельных долей, не несут ответственности за эффективное использование данных участков. Кроме того, большое количество земельных долей являются невостребованными, и земельные участки, состоящие из них, не используются по целевому назначению.

Неиспользование земель сельскохозяйственного назначения, состоящих из невостребованных земельных долей, приводит к непоступлению земельных платежей в бюджеты всех уровней и потере значительного количества сельскохозяйственной продукции [5].

Возможно, нежелание оформить землю в собственность или отказаться от прав на нее связано с большими административными, правовыми, финансовыми трудностями оформления.

 Сельскохозяйственные организации часто не имеют финансовых ресурсов для оформления сделок с собственниками земельных долей и участков: это требует подготовки геодезических карт, оплаты работ на местности и прочие затраты.

Доходы сельхозпроизводителей часто не позволяют оплачивать высокую арендную плату, покупать земельные доли и участки (зато такие затраты часто могут себе позволить те, кто планирует вести на этих землях строительные и монтажные работы). В итоге, лишь около 10 % земельных угодий, находящихся в собственности граждан или организаций, оформлено в соответствии с требованиями законодательства и используются по назначению [4].

Процедура оформления земельного пая достаточно сложная, особенно, если участки дольщиков в натуре не выделены. Необходимо: Подать объявления в районную и областную газеты о намерении выделить принадлежащий земельный пай из общедолевой собственности. Через месяц после подачи объявлений, нужно провести собрание всех дольщиков. На собрании согласовать все параметры выделяемого земельного участка, зафиксировав все в протоколе собрания, подписанном всеми участниками. Провести работы по межеванию земельного участка. Получить кадастровый номер участка и кадастровые планы своего земельного участка. После оформления всех документов подать заявления в Регистрационную палату на получение свидетельства на право собственности земельного участка [4].

Частично эти проблемы решает Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее закон № 435-ФЗ). В предыдущей редакции Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» говорилось, что договор аренды заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, которое действует на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или нотариально [3].

Теперь такой договор может подписать лицо, уполномоченное решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком.

Конечно, если условия договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. Внесены изменения, касающиеся стоимости приобретения земель. Закон № 435-ФЗ снизил цену для приобретения сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, прав собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения [4].

Наряду с упрощением процедуры оформления прав целесообразно было бы установить предельный срок оформления земельных долей в собственность.

 Так, например, в соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в муниципальном и государственном жилищном фонде, вправе приватизировать эти помещения до 1 марта 2013 г. Следует полагать, что с введением подобных временных ограничений для оформления в собственность земельных долей землепользователи и (или) их правопреемники ускорят этот процесс. Кто не успеет зарегистрировать право собственности на земельную долю, тот будет лишен прав на данный участок. Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2010№ 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» в некоторой степени решает проблему неиспользования земель сельхозназначения [4].

Согласно указанному Закону установлено два случая принудительного изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственников в судебном порядке. Если земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки [2].

 Если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Остается проблемой доказательство неиспользования земельного участка сельскохозяйственного назначения в течение трех и более лет.

Факты неиспользования или нерационального использования земельных участков сельхозназначения, снижения почвенного плодородия, ухудшения экологической обстановки должны направляться в органы государственного земельного контроля и органы местного самоуправления. Результаты таких исследований должны учитываться как фактическое доказательство неиспользования земельных участков и приниматься во внимание судами при принятии решений об изъятии земельных участков. Остается надеяться, что освещенные проблемы в ближайшем времени будут урегулированы Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими законодательными актами Российской Федерации [3].

Внесенные изменения и дополнения позволят использовать по назначению огромные площади бесхозных, необрабатываемых сельскохозяйственных земель, находящихся в долевой собственности, в целях увеличения доходов местных бюджетов от использования указанных земель и вовлечения их в гражданский оборот.