Территорию Федеративной Республики Германия составляют 16 равноправных субъектов — федеральных земель. Государственное устройство регулируется Основным законом – конституцией Германии.

Федеральные земли обладают широким кругом полномочий в области создания и принятия местных соб­ственных законов.

В соответствии с законодательством Германии федеральные земли должны следовать федеральным законам в процессе создания систем зонирования и регулирования землепользова­ния. Для этого каждый субъект обязан разработать Генераль­ный план и Генеральную программу  развития землепользования своих территорий, соблюдение положе­ний которых является обязательным для коммун (муниципалитетов).

Утвержденный проект землеустройства  служит основой для планирования использования земель  различного уровня [1].

«Межхозяйственное (территориальное) землеустройство в Германии включает в себя следующие землеустроительные действия:

• консолидация земель;
• межеванием земель;
• формирование новых земельных участков при изъятии и предоставлении земель;
• перепланировка участка (застройка территории, прокладка дорог, строительство инженерных объектов и сооружений)».

Последняя в большинстве ситуаций сопровождается «изменением границ земельных участков».[2].

Проект землеустройства по перепланировке земельных участков осуществляется на основании:

• принудительного изъятия земель;
• соглашения (по собственной воле) собственников на «перепланировку земельных участков» с учетом приема различного вида компенсаций;
• обмена земельными участками и их покупка;
• градостроительных договоров;
• сдачи участков земли собственниками в аренду [2].

Перепланировка земельных участков осуществляется на основании законодательства Германии:

• «Свод законов; Гражданский кодекс; Строительный кодекс; федеральный закон «О землеустройстве»»;
• «Закон федеральных земель «Об устройстве границ»»; «Закон о предоставлении кредитов на аренду земельных участков»; «Закон о мерах, вытекающих из поземельной книги»;
• «Положение о правовых сделках с земельными участками»; «Положение о порядке введения поземельных книг; Положение о ведении кадастровых книг» и др.[3].

Ответственность за проведение перепланировки участка под застройку несет община [1].

Как правило, община использует административный акт, имеющий юридическую силу, для выполнения публичных задач по реализации планов застройки.

Согласно §46 Общего строительного закона Саксони от 01.07.1900 (Prussian Fluchtliniengesetz , 02.07.1875)  уже со времен законодательства Германской империи для реализации и достижения общих интересов, достижения цели общего блага заключались  договоры (например, при подготовке земельных участков под застройку – Erschliessungsvertrag) [4].

Градостроительные договоры — это контракты по реализации Плана застройки (Bebauungsplan*а), одна из форм публично-правового управления [4].

Градостроительные договоры, являясь составной частью законодательства о строительных планах, определяют:

• выполнение, прежде всего, публичной и правовой функций по управлению в сфере разрешённого использования земель;
• осуществление публичными органами своих полномочий по решению градостроительных задач[4].

Предметами градостроительного договора являются (§ 11 Строительного кодекса ФРГ (BauGB):

1. Подготовка и проведение градостроительных мероприятий контрагентом за его счет; изменение режима земельных участков; мелиорация и рекультивация почвы; разработка градостроительных планов; разработка экологического отчета.

«Приватизация властных полномочий» общины осуществляется в функциональном смысле, и не осуществляется в материальном. Это объясняется тем, что община несет ответственность за предусмотренные законом процедуры составления планов [4].

2. Помощь и решение проблем для достижения поставленных целей строительного плана: в частности — пользования земельными участками (установление срока пользования, другие условия);  проведение мероприятий по компенсации (абзац 3 § 1а Строительного кодекса ФРГ) [3].
3. Решение о взятии на себя издержек или прочих затрат, возникающих у общины вследствие проведения мероприятий по градостроительству являются условием (следствием) запланированного проекта (предоставление земельных участков) [4].

                Также доктрина включает в себя следующие градостроительные договоры:

1. Договор об осуществлении проекта (§ 12 Строительного кодекса ФРГ) заключается общиной и инвестором, согласно которому второй обязуется разработать проект плана застройки и осуществить его, при условии что община примет соответствующее решение о его разработке и утверждении. Так же инвестор обязуется осуществить его в течение определенного срока и нести полностью или частично расходы по разработке планов и по инженерной подготовке к застройке [3].
2. Согласно § 124 Строительного кодекса ФРГ к этому списку относится и «Договор об инженерной подготовке территории к застройке». Суть данного договора заключается в передаче осуществления инженерной подготовки общиной третьему лицу, посредством заключения с ним договора [3].

Инженерная подготовка участка к строительству является задачей общины согласно нормам других законов или согласно публично-правовым обязательствам [4].

Предметом договора об инженерной подготовке являются инженерные системы, которые расположены в определенном районе в общине, подлежащем подготовке под строительство:

• инженерные системы, расходы на которые согласно федеральному законодательству и законодательству земель покрываются за счет взносов;
• инженерные системы, сборы на содержание которых не осуществляются [4].

Третье лицо может взять на себя  обязательство перед общиной полностью или частично возместить расходы на инженерную подготовку независимо от того, будут ли взиматься взносы на содержание инженерных систем [4].

Исполнения, которые предусмотрены договором, должны быть соразмерными с учетом всех обстоятельств и находиться в объективной взаимосвязи с инженерной подготовкой [4].

3. В соответствии с § 154 Строительного кодекса ФРГ, это градостроительные договоры (контракты), по санации части территории общины.

Содержание договоров: «собственник земельного участка, расположенного в официально утвержденном районе санации, для финансирования соответствующих работ должен заплатить общине выравненный платеж в денежной форме, который соответствует повышению земельной стоимости его земельного участка, обусловленной проведением санации» [4].

                Общинное представительство (совет общины) отдает распоряжения на перепланировку участка под застройку и возлагает ее проведение на органы магистрата независимо от готовности плана застройки, при условии наличия специального постановления о перепланировке [1].

Такое постановление «содержит описание района перепланировки со всеми земельными участками и должно быть публично оглашено с разрешения магистрата. Для информирования всех задействованных лиц публично оглашают список всех участников и составляют план участка [1]».

Итак, план застройки составлен, поэтому следующим действием является создание проекта перераспределения земель. Данный проект обсуждается со всеми участниками землеустройства.

Далее магистрат принимает проект перераспределения земель, который  оглашается публично и в результате которого все участники получают собственную выписку, которая содержит конкретную информацию по каждому земельному участку. «На новых земельных участках производятся геодезические работы и межевание земель с обозначением новых границ [2]».

Как только план перепланировки вступит в силу и будет публично объявлен, в кадастр недвижимости и поземельную книгу вносят изменения. Здесь процедура перепланировки заканчивается.

Последним этапом является инженерная подготовка территории, а после нее приступают к застройке [1].

Некоторые субъекты Германии, при условии, что все собственники земельных участков добровольно согласились на перепланировку, используют следующий алгоритм действий:

1. «Заключают нотариально заверенный договор между каждым собственником земельного участка, общиной и инвестором-застройщиком.
2. Оформляют переход земельной собственности к общине (инвестору, промоутеру и т. п.).
3. Составляют проект перепланировки земельного участка и проводят геодезические работы.
4. Изымают площади под объекты инфраструктуры (дороги, объекты энергетики и коммунального хозяйства).
5. Возвращают собственность прежнему владельцу с оформлением новых документов о собственности [1]».

Данный алгоритм на деле осуществляется следующим образом:

1. Заключается нотариально-заверенный договор, на основании которого все задействованные в процесс перепланировки земельные участки вносятся в простое товарищество.
2. Составляется проект перепланировки территории.
3. Происходит урегулирование плана застройки.
4. Возвращение измененных участков собственникам.
5. Создание протокола о происшедших изменениях.
6. На основании протокола — внесение изменений в  кадастр недвижимости и поземельную книгу [2].

Однако собственники земельных участков соглашаются на проведение перепланировки и довольно часто, так как «разница между ценой на землю сельскохозяйственного использования и ценой на землю под застройку без затрат на проведение инженерных работ принадлежит собственнику, которая обычно составляет 40 % [1]».

«Местные власти (городской совет) и входящие в их структуру отделы планирования, развития недвижимости и строительства» городов несут ответственность за проведение объединения (консолидации) земель и составляют «документы, связанные с регулированием землепользования: «планы зонирования территории, проекты консолидации земель и др.  [2]».

«На сельскохозяйственных территориях консолидацией фермерских земель занимаются дирекции (специально созданные управления) [2]».

Планы перепланировки и проекты консолидации земель по своей программе, оформлению и по процессу очень схожи.

При проекте консолидации в сельской местности немалую роль играет оценка земель по плодородию и местоположению. Это должно привести к тому, что в результате данного проекта все собственники земельных участков получили в равной степени по плодородию земельную площадь, которая будет сосредоточена рядом с домом каждого из собственников в наименьшем количестве участков последствием ликвидации недостатков землепользования (чересполосицы, дальноземелья, вклиниваний, вкрапливаний и т. д.) [2].

На фермерских землях без существенных особенностей происходит путем формирования новых земельных участков, а так же переоформлением прав собственности на землю (купле-продажа земельного участка или его части; дарение; наследование) [1].

Порядок  (алгоритм) действий можно рассмотреть на примере «разделения участков органами земельного кадастра земли Саксония (рисунок 1) [1]».

Рисунок 1. Проведение процесса разделения участков органами земельного кадастра земли Саксония